「公證」一詞,在許多人心中應該都是具有相當重量的,筆者在以前總也認為公證的效力很強,在主張自身權益時應該會是一大利器,會將對造殺得措手不及,不過,隨著法律知識的學習與累積,逐漸發現了公證的效力有其極限,前陣子發生的新聞事件(點我看新聞連結)更可印證此事,究竟新聞裡發生了什麼故事,讓經過公證的契約也英雄無用武之地呢?

 

故事是這樣的……….

系爭土地座落於屏東,原本是陳晚智所有,在其於民國72年死亡後由其子陳信成(即本案被告)繼承登記為所有人,嗣後土地遭屏東地方法院拍賣,被告母親陳許錦誤以為其與被告即所有權人設籍同址不得投標應買,才和其弟即被告之舅舅許維新商量,以許之名義投標,最終以許維新之名義拍定取得土地所有權。在此之後,被告仍於系爭土地上建屋並租予「麒豐茶行」(老闆娘陳麗琴即為本案被告);而許男為登記名義人,於民國103年將系爭土地賣給劉姓建商(即原告)。

建商於訴訟中訴請拆屋還地,被告陳信成主張其與許男間係借名登記關係,其為真正土地所有權人被告陳麗琴主張其租賃契約已經法院公證,且承租效力至民國110年,作為抗辯

 

法院怎麼說?臺灣高等法院高雄分院民事判決105年度上字第329號
兩造就系爭土地無借名登記契約存在、無推定租賃關係

所謂借名登記,是指當事人雙方合意約定一方將自己財產以他方名義登記,仍由自己管理、使用、處分,他方允就該財產為出名登記的契約,而因借名登記之主張與土地登記公示文件所載文義外觀相悖,故主張之人應負舉證責任。在此案件中負舉證責任的被告提出了許多證據嘗試證明系爭土地有借名登記關係存在,不過法院在認定時似認為被告提出的證據資料還不足證明系爭土地是由被告之母陳許錦出資委由被告之舅許維新應買,並借名登記於其舅名下,因此被告之抗辯:許維新只是借名登記名義人,陳許錦將系爭土地相關權利義務贈與被告陳信成,兩者間存在借名登記關係,不足成立。
民法第425條之1之適用前提是土地、房屋之所有權人同一,才有推定租賃關係的適用,不過因被告與其舅間無借名登記關係存在,故不符合本條的適用前提,被告仍然無法以推定租賃關係免於拆屋還地的命運。

麒豐茶行經法院公證的租賃契約無用武之地

雖本案的租賃契約經法院公證,可確定租賃關係確實存在,不過本案問題核心不在租約有無經法院公證,而是去公證的出租人是否為租賃物所有權人,因「買賣不破租賃」的適用前提必須是「出租人為所有權人」。本案的出租人並非地主,所以無買賣不破租賃的適用,即使租賃契約經公證,麒豐茶行還是免不了被拆除的命運。不過法院的公證租約中通常會要求出租人擔保其為「有權出租者」,或許茶行可回頭檢視當初公證的契約中有無此條約定,或許可依此約定向出租人請求拆除建物、不能營業造成的損失賠償

 

筆者想想

經過本案,讓人更加了解經過公證的契約並非一切法律問題的萬靈丹,經過合法公證的文書,只是民事訴訟法第355條第1項規定的公文書,在訴訟上作為證據時,得以推定當事人之主張為真正,意即產生類似舉證責任倒置的效果,若欲推翻此主張,則由對造負舉證責任。由此可見,似乎公證之功能是聚焦在舉證的有效性與便利性上,對於其他法律問題的解決,還有賴其他專業的輔助。在更加了解公證的性質與效力之後,我們才可以妥善靈活的運用它來解決法律問題,不再是盲目認為自己手上握有解決爭端的萬用王牌,在這樣前提下的使用公證作為法律手段,我們的權益才能夠受到妥善適切的保障。

 

 

Photo credit: Steve Snodgrass